상담사례 FAQ
아파트 분양계약서가 임대차계약서로 준용될 수 있는지?
| 등록일 : 2008-03-23 |
 |
정교수님 안녕하세요. 17기교육생입니다. 위 물건의 낙찰을 받은바 임차인의 임대계약서에 임대인으로 **주택건설(주)로 기재된 사실에 있어 소유권 이전의 연혁을 살피자면 위 임대인은 소유자 아닌 건축 당시 수급업자로 보여짐니다. 또한, 법원에 제출된 권리신고에 임대차계약서로 제시된 서류는 실상은 **주택과의 분양계약서이며 내용상 매매계약서로 보여집니다. 분양계약 이전에 근저당권자가 지상권설정계약을 등기하여 지상권을 취득하였읍니다. 또한 이 근저당권자는 임의경매를 신청하여 (99타경14190) 낙찰을 받은바 있읍니다. 분양 계약서가 임대차 계약서로 준용될 수 있는지 제가 미욱하여 사실확인에 한계를 느낍니다. 잔금의 납부를 포기하는 편이 옳은지 판단이 어렵읍니다. 마른 목에 물 한 모금 적선을 부탁드립니다. |
 |
회원님 안녕하세요? ◈ -의 답변입니다. 문의하신 물건의 경우 질의내용을 살펴보았습니다만 정확한 임대차여부에 대해서는 저도 자세한 분양 당시의 상황과 왜 피분양자(임차인 주장자) 앞으로 소유권 이전이 장기간(10년이상)되지 못하다가 2006년에야 소유권 보존이 다른 사람이름으로 되었는지와 임차인이 제출했다는 임대차계약서라든가 권리신고로 제출되었다는 분양계약서 등을 보지 못한 상태라 단언하여 답변드릴 수 있는 상황은 아니라고 여겨집니다. 일반적인 관점에서 답변드리자면 분양당시에 피분양자로 기재된 내용의 분양계약서만 제출되었다면 그것은 적법한 임대차관계서류라고 할 수 없습니다. 분양계약서란 아파트의 소유권을 약속하는 소유권에 관한 권리서류라고 할 수 있지 임대차관계를 약속하는 권리서류라고는 할 수 없다고 할 수 있습니다. 더군다나 분양계약이전의 근저당권자가 임차인전입후 몇년이 지난뒤에도 위 물건을 낙찰까지 받았다면 왜 위 임차인(피분양자인지 이전임차인인지조차 모르는)에 대해 어떠한 계약 등도 없이 방치하고 있었는지 등도 진정한 임대차관계를 의심이 들게끔 하는 대목이라고 할 수 있겠습니다. 이러한 부분등에 대해 이전 낙찰자라고 얘기하는 근저당권자등에 대한 세심한 탐문조사등이 꼭 필요하다고 할 수 있으며 물론 대지권미등기부분에 대하여도 많은 조사와 분석이 뒤따라야 할 것으로 보입니다. 현재 나타나는 옥션원이나 법원 매각물건명세서 등의 자료상만으로는 해당 임차인이 임차인이 아니라는 정황의 내용은 전혀 없는 상태이므로 분양당시 상황, 피분양자확인, 소유권 보존이 2006년에야 이루어진 점, 대지권에 관한 문제점 등에 대한 많은 부분의 정보를 임장활동을 통해 구하여야만 정확한 권리분석이 가능하다고 볼 수 있겠습니다. 위에 언급된 여러가지 문제점등을 꼼꼼한 임장활동을 통해 임차인이 아니라면 정보와 증거자료등을 확보할 수 있다면 해당임차인에 대한 권리를 소멸시킬 수 있겠으나 그냥 지금 이상태로라면 위 임차인은 아마 대항력을 주장하여 미배당보증금을 낙찰자에게 지급하여 달라고 청구할 것으로 보여집니다. 이전 낙찰자(이 전 근저당권자이기도 한)와 현재 경매신청사건의 신청채권자 등에 대한 탐문조사와 임장활동에 의한 조사,분석으로 해결하셔야 할 것으로 최종 조언을 드릴까 합니다. 그 이후 신중하게 판단하시길 부탁드리겠습니다. 감사합니다. |
인쇄
서울시 서초구 사임당로 25, 4층 (서초동) | 대구시 동구 동대구로 451, 2층 (신천동)
사업자등록번호 : 514-81-62519 | 통신판매신고 : 2008-대구동구-0006 | 대표 : 김은숙 
가입상담 문의 : 080-625-7700 | 권리분석상담 : 02-588-7051~3 (평일 09:00~18:00)
