상담사례 FAQ
매각제외 건물이 있어서 법적지상권 성립 가능성이 있다고 합니다. 구매해도 괜찮을까요?
| 등록일 : 2008-03-18 |
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매각제외 건물이 있어서 법적지상권 성립 가능성이 있다고 합니다. 구매해도 괜찮은 물건인지 궁금합니다. 제가 구매후 매각제외한 건물을 어떻게 처리할 수 있는지요? 그리고 법적지상권이 있으면 제가 구매후 판매가 불가능 한건가요? |
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회원님 안녕하세요? ◈-의 답변입니다. **리 물건의 경우 토지 두 필지와 그 지상의 주택이 경매로 나온 상황인데 그중 제시외건물(단층 13.31평)이 매각제외되어 법정지상권성립여지있는 그러한 상황의 물건입니다. 법정지상권의 경우 토지의 근저당 설정당시에 해당 제시외건물(매각제외)이 존재했었냐는 부분과 존재했다면 그 근저당 설정시점에 토지, 건물의 소유가 동일해야 한다는 성립요건을 충족해야만 법정지상권이 성립한다고 할 수 있습니다. 따라서 법정지상권성립여부는 매각제외된 건물에 대한 건축시점과 그 소유권의 추이에 대한 실제적인, 공부(공적서류)상의 조사와 임장활동이 반드시 필요하다고 할 수 있습니다. 왜 건축물중에 제시외매각제외된 건물부분만 입찰대상에서 빠지게 되었는지, 소유권이 불분명하다거나 채무자소유가 아니라면 그(매각제외된 부분)의 진정한 소유권은 어디에 있는 것인지등에 관해 여러 각도로 조사를 하셔야 하겠습니다. 우선 해당시 군 구청에서 해당 물건의 건축물대장(멸실 대장 포함), 등기부등본존재여부, 소유권기재 여부, 공부서류가 없다면 불법건축물여부, 재산세 부과 등의 내역 등의 정보와 현장조사에서는 매각 제외된 건축 부분의 여타 건물과의 독립성 여부, 실제 사용자(점유 등의) 유무, 임대인에 대한 탐문조사 등의 여러 가지 정보와 증언, 증거자료 등을 꼼꼼히 수집하시고 분석하셔야 하겠습니다. 만일 법정지상권성립요건을 충족하여 법정지상권이 성립한다면 낙찰자는 당연히 매각제외된 건물에 대한 소유권은 물론이거니와 재산권행사는 불가하다 할 수 있습니다. 또한 매각제외된 해당건물의 사용과 그 사용에 부대되는 행위등에 대해 법적 보장을 해주어야만 합니다. 물론 그에 따른 토지사용료(지료)는 법적 청구할 수는 있습니다. 따라서 법적 지상권이 성립하는 경우에는 나머지 토지와 건물의 재산권(매매, 담보설정 등의)에까지 영향을 미칠 수도 있으니 이 점 유념하시기 바랍니다. 물론 법정지상권이 성립하지 않느다면 토지인도 및 해당건물의 철거요구는 하실 수 있습니다. 그렇다고 매각제외된 건물의 소유권을 가지게 되는 것은 아니므로 건물에 대한 인수협상이라든지 또는 철거요구, 철거에 따르는 법적절차시간등을 감안하여 신중하게 입찰에 응하시는게 현명하다고 할 수 있겠습니다. 질문하신 회원님께서는 본 옥션원의 권리설명과 Q&A 등의 코너와 각종 인터넷상의 법정지상권에 대한 공부와 충분한 이해를 먼저 충분히 하신 후에 입찰에 참여하시라는 부탁을 드리고 싶습니다. 법정지상권은 부동산경매에서도 특수권리에 해당될 만큼 아주 중요하고 위험성 높은 권리라고 할 수 있기에 더욱 그러합니다. 현장에 임장활동과 여러 조사를 해보지 못한 상황에서 답변드릴 수 있는 사항은 여기까지입니다. 법정지상권에 대한 정확한 이해와 꼼꼼한 조사, 그에따른 적용과 분석은 질문자님의 몫이라고 할 수 있겠습니다. 위에 제가 설명드린 각종 조사내용등을 참고하시어 성공적인 투자가 뒤따를 수 있기를 간절히 기원드리겠습니다. 마지막으로 입찰대상토지 두 필지중 한 필지는 매각물건명세서상 농지취득자격증명원제출을 요하니 이 부분에 대해서도 충분한 조사와 준비사항 등을 잊지 마시기를 부탁드리겠습니다. 감사합니다. |
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