상담사례 FAQ
임차주택의 대지만 낙찰 받은 낙찰인에 대하여 세입자들이 대항권이 발생 할 수 있는가요?
| 등록일 : 2008-03-16 |
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아파트나 다세대 또는 단독주택등과 같이 주거용건축물이 있는 대지만 낙찰 받은 경우에.. 세입자들의 대지 낙찰인에 대한 대항력 질문입니다. 질문1. 대지소유자와 건축물 소유자가 동일인 경우에 대지만 낙찰 받은 낙찰인에 대하여 세입자들이 대항권이 발생 할 수 있는가요? 질문2. 대지소유자와 건물소유자가 다른 경우에 대지 낙찰인에 대하여 세입자들의 대항권 발생 유무는? 질문3. 일반 상가나 공장과 같이 비주거용 건물을 제외한 대지만 낙찰 받은 경우에 세입자들의 대항권 발생 유무에 대하여 말씀 부탁드립니다. |
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회원님 안녕하세요? ◈ - 의 답변입니다. 1.2.에 대한 답변 대지 경락자는 대지만 경락받은 것이므로 건물임차인은 토지 경락자에게 임차권의 대항력을 주장할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제3조 제2항에서 말하는 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 “임차주택의 양수인”이라 함은 같은 법 제1조 및 제2조의 규정 내용에 비추어 보면 임대차의 목적이 된 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 같은 법 제3조의2 제1항이 같은 법에서 정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 경매 또는 공매에 의한 임차주택의 대지의 환가대금에서 후순위권리자들보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 경락받은 자를 위에서 말하는 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다(대판 1998.4.10. 98다3276). 그러나 건물임차인은 건물임차 당시에 건물소유자가 토지를 소유하고 있었다면 건물의 등기 여부를 불문하고 토지경매시에 배당요구하여 배당받을 수 있습니다. 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다(대판 2007.6.21. 2004다 26133). 3.에 대한 답변 매각물건명세서를 확인하여 주거로 주장한다면 주택임대차보호법상 주택임차인으로, 사업자등록을 기재하여 상가임대차로 주장한다면 상가건물 임대차보호법상 상가 임차인으로 분석하여 대항력 유무를 확인합니다. 이 경우에 건물만 임차인이라면 토지경락자에게는 위 판례에서 보는 바와 같이 임대차의 대항력을 주장할 수는 없습니다. 성공투자하시길... |
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