상담사례 FAQ
임대사업자에관해 문의드립니다.
| 등록일 : 2008-02-15 |
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추운데 노고가 많으시네요 임대사업자 문제인데요. 1. 처음 계약서의 날짜(세입자에게 처음으로 임대한날)에서 5년 후에 매매가 가능한 가요, 아님 임대사업자로서 등록한 날로부터 5년 후 매매가 가능한가요? 2.구청에 임대사업자 신고하고 세무서에도 사업자등록을 해야 된다고 하는데 구청에만 신고하고 세무서에는 신고안하면 안되나요? 안되면 왜 안되는 거죠? 3.세무서에 사업자등록 하면 세금은 어떻게 얼마나 나오나요? 3.임대사업을 하려면 내 명의로 된 계약서가 5장 있어야 되는거죠? 토지는 빼고요. |
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회원님 안녕하세요? ◈ - 의 답변입니다. 1. 임대주택에 대한 서울특별시감면조례 감면조례를 참고하십시오. 물론 감면조례는 지방자치단체별로 제정됩니다. 따라서 당해 임대주택의 소재지의 감면조례를 반드시 확인하여 주시기 바랍니다. 제15조 [임대주택에 대한 감면] ① 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자(임대주택의 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 “임대사업자”라 한다) 및 「공무원연금법 시행령」 제74조 제1항 제4호의 규정에 의하여 임대사업을 하는 공무원연금관리공단이 임대할 목적으로 공동주택(아파트ㆍ연립주택 및 다세대주택을 말하며, 당해 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 당해 공동주택에 대하여는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.(2006.05.04 개정) 1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세를 면제하고, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 「임대주택법」 제12조 제1항 제1호와 제2호의 규정에 의한 임대주택용 및 「공무원연금법 시행령」 제74조 제1항 제4호에 의한 공무원임대주택용으로 사용하는 경우에는 도시계획세 및 공동시설세를 면제한다.(2006.05.04 개정) 2. 「임대주택법」 제12조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 장기임대를 목적으로 전용면적 60제곱미터 이상 149제곱미터 이하의 임대주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)을 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 경우(추가 취득 결과로 20호 이상을 보유하게 된 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 다음 각목이 정하는 바에 의하여 취득세 및 등록세를 경감한다.(2006.05.04 개정) 가. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세의 100분의 50을 경감한다.(2005.07.21 개정) 나. 전용면적 85제곱미터 초과 149제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세의 100분의 25를 경감한다. (2005.07.21 개정) ② 임대사업자 및 「공무원연금법」에 의한 공무원연금관리공단이 임대할 목적으로 건축주(「임대주택법」에 의한 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로부터 최초로 분양받은 공동주택(그 부속토지를 포함하되 「주택법」 제80조의 2 제1항의 규정에 의한 주택거래신고지역내 공동주택은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에 대하여는 다음 각호에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.(2006.05.04 개정) 1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제한다.(2005.07.21 개정) 2. 장기임대주택을 20호 이상 취득하거나 20호 이상 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 경우(추가 취득 결과로 20호 이상을 보유하게 된 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 다음 각목이 정하는 바에 의하여 취득세 및 등록세를 경감한다.(2006.05.04 개정) 가. 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세의 100분의 50을 경감한다.(2005.07.21 개정) 나. 전용면적 85제곱미터 초과 149제곱미터 이하의 장기임대주택을 취득하는 경우에는 취득세 및 등록세의 100분의 25를 경감한다.(2005.07.21 개정) ③ 제1항 및 제2항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 자는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재ㆍ지변ㆍ사변ㆍ화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권 이전등기를 할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월) 이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 그 취득일부터 5년(장기임대주택의 경우에는 10년) 이내에 「임대주택법 시행령」 제9조 제2항 제2호 및 제3호의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.(2005.12.29 개정) 2. 임대주택으로 사업자등록을 한 날이 임대주택자로 보는 날입니다. 그러나 임대주택의 취득일로부터 30일 이내에 임대사업자로 등록한 경우에는 그 취득일입니다. 3. 주택임대법에 의한 사업자등록(구청)을 하였다고 하여 임대주택을 매각할 수 없는 것은 아닙니다. 그러나 임대주택에 대하여 취득세 및 등록세를 감면받은 경우에는 임대주택등록 후 5년 이내에 임대의 목적으로 사용하지 않거나, 매각하는 경우에 감면받은 세액을 추징당하게 됩니다. 4. 종합부동산세를 과세할때 구청에 임대주택법에 의한 사업자등록을 하고 세무서에 사업자등록을 하면 종합부동산세 과세대상 주택에서 배제되지만 구청 또는 세무서의 사업자등록증 하나라도 하지 않으면 종합부동산세를 과세할때 합세배제되지 않고 종합부동산세를 납부하셔야 됩니다. 5. 1세대가 2주택 이상을 소유한 자가 임대하는 주택임대소득에 대하여 부가가치세는 면제가 되지만, 임대자가 임차인으로부터 받는 월세에 대해서는 종합소득세를 신고납부하여야 합니다. 이때 전세보증금에 대해서는 종합소득세를 과세하지 않습니다. 세무서에 주택임대사업자등록을 한 사람은 매년 1월31일까지 직전년의 임대현황을 보고(사업장현황보고)를 하여야 하고, 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 직넌년도의 임대소득에 대하여 종합소득세를 신고납부하여야 합니다. 물론 임대소득은 사업소득, 근로소득 등 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 납부하여야 합니다. |
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