상담사례 FAQ
경락으로 인한 소유권등기를 하기 전에 낙찰자와 맺은 임대차계약의 효력발생여부?
| 등록일 : 2008-02-11 |
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안녕하세요? 위 경매물건은 현 소유자 갑이 경락으로 받아 갑이 소유권등기 하기전에 임차인 을과 임대차계약을 하고 점유를 하고 배당요구를 했으니 을과의 임대차 계약을 진정한 것으로 본다면, 임대차전세보증금액-배당된 금액=낙찰자 부담이 아닌지요? 이때는 은행의 배당은 2순위 배당이 되는지요? 을과의 임대차계약이 허위라면 낙찰자는 전혀 부담이 없지 않나요? 빠른 답변 부탁드립니다. |
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회원님 안녕하세요? ◈ -의 답변입니다. 임차인이 종전경매사건이 진행될 때에 말소기준권리보다 먼저 전입신고 및 확정일자를 받고 배당요구하였으므로 1순위로 배당받았을 것으로 보입니다(옥션원 자료상 판단이므로 구체적인 사실관계에 따라 다를 수 있습니다). 그리고 경락후에 임대차계약을 맺고 본건 경매신청채권자가 저당권설정하였다면 임차인에게 대항력이 발생하지만 확정일자가 없어서 저당권자에게 배당하고 난 후에 배당할 수 없으므로 옥션원에서 권리분석한대로 임차보증금 전액을 경락자가 인수하여야 합니다. 임대차계약이 허위이더라도 명도부분에 사실상 문제가 발생하므로 채권자, 임차인, 소유자, 앞집사람, 경매계 등 가능한 방법을 통해서 임차인 여부를 확인하시고 입찰여부를 신중히 고려하시기 바랍니다. 감사합니다. |
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