상담사례 FAQ
일시적2주택 보유자가 임대가능한 주택을 경매로 낙찰받는다면 양도세는 어떻게 되나요?
| 등록일 : 2008-02-09 |
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저는 현재 일시적인 2주택자로 양도세는 비과세 해당됩니다. (국민주택이하:30평, 5년 거주, 6억이하 요건충족 - 기존 주택) (경매 받은 주택:45평, 6억이하. 2007.10. 19일 등기, 전입 올해 10.19일 전에 매매하면 될 것 같구요. 궁금한것은 현재 2주택의 상태에서 임대가능한 주택을 경매로 받는다면 양도세는 어떻게 되나요? 3주택이상으로 기존의 주택(30평)을 올해 매매 시 양도세가 부과되나요 주택을 경매받으면 임대주택사업자로 등록하면 비과세되나요? |
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회원님 안녕하세요? ◈-의 답변입니다 1. 일시적2주택자에 대한 비과세 적용 법률규정 [소득세법시행령 제155조] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우로서, 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우, 종전주택의 양도일 현재 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 양도한 경우 비과세됩니다.(단, 미등기양도자산 및 실지거래가액 6억초과인 고가주택은 과세) 2. 1세대가 3주택이었다가 1주택을 양도할 때는 1세대3주택자이므로 고율과세 적용 대상입니다. 그리고 이후 두 번째 주택 양도시 양도시점을 기준으로 소득세법시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택 비과세 특례규정에 해당하는 종전주택은 양도일 현재 소득세법시행령 제154조 제1항 3년이상 보유 및 2년이상 거주(거주요건은 서울, 과천,5대신도시에 소재하는 경우에 한함)의 비과세 요건을 충족한 경우 고가주택 또는 미등기 양도주택이 아니면 양도소득세가 비과세되는 것입니다. 따라서 임대가능한 주택을 취득한 경우 10월 9일 이전에 양도하면 1세대3주택자로 과세합니다. 3. 주택에 대한 세율 적용 주택에 대한 양도소득세는 1세대1주택 비과세, 1세대 2주택이상자에 대한 고율(50%, 60%)과세, 일반세율(보유기간 1년 미만 50%, 보유기간 1년 초과 2년 미만 40%, 보유기간 2년 초과 9% 내지 36%)과세로 나누어 볼 수 있습니다. 양도일 현재 1세대가 1주택을 3년 이상 보유(3년 중 2년 이상 거주)의 요건을 충족하면 비과세(6억원을 초과하는 고가주택은 6억원을 초과하는 양도차익에 대하여 일반세율로 과세)를 적용하고(일시적 1세대 2주택의 경우 예외 인정), 고율과세대상주택(고율과세대상 주택이 되면 장기보유특별공제를 받을 수 없음)을 제외하면 일반세율로 과세합니다. 2007.1.1이후 양도분부터 적용되는 소득세법시행령 제167조의5 규정의 1세대 2주택 이상 소유자의 중과세율(1세대 2주택자 50%, 1세대 3주택 이상자 60%) 적용대상 주택수 판정은 1세대가 보유하고 있는 다음 주택을 기준으로 주택수를 판정하는 것입니다. - 서울, 광역시(군지역 제외) : 모든 주택 - 경기도(읍, 면지역 제외) : 모든 주택 - 기타 지역 : 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택 (기타지역 : 광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍, 면지역, 기타 도지역) 다만, 수도권 광역시 소재 주택으로서 기준시가 1억원이하의 주택은 1세대 2주택 중과세율이 적용되지 않는 것입니다.(「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역으로 지정, 고시된 지역에 소재한 재건축, 재개발 주택은 제외) |
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