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원하는 부동산을 원하는 가격에 매수하는 사람은 정물건의 권리를 평범하게 분석하지 않는다.

같은 경매물건을 앞에 두고도 누구는 감정가와 시세 차이만 계산하고, 누구는 그 가격이 왜 그렇게 형성되었는지부터 살핀다.

그 부동산이 왜 경매에 이르게 되었는지, 채권자는 누구인지, 채권액은 어떤 관계로 얽혀 있는지, 배당과 회수의 흐름 속에서 어디에 수익의 여지가 남아 있는지를 먼저 확인한다.

가격은 마지막에 드러나는 숫자일 뿐, 그 숫자 앞에 놓인 사정과 권리관계, 그리고 정리 순서까지 함께 보지 않으면 원하는 가격에 이르기 어렵다.

법원경매는 경쟁입찰 시장이다.

물건이 좋을수록 입찰자는 많아지고, 입찰자가 많아질수록 낙찰가는 올라간다.

처음에는 충분한 이익이 남을 것처럼 보였던 물건도 실제 입찰 단계에 들어가면 수익의 폭이 빠르게 줄어든다.

낙찰받기 위해 가격을 더 높게 쓰면 이익이 줄고, 이익을 지키기 위해 가격을 낮추면 낙찰 가능성은 멀어진다.

원하는 물건일수록 원하는 가격에서 멀어지는 까닭이 여기에 있다.

시세보다 싸게만 사면 된다는 생각만으로는 이 차이를 넘기 어렵다.

그래서 경매 입찰물건을 선정할 때는 낙찰가만 따로 떼어 계산해서는 부족하다.

그 물건이 어떤 채권 관계 속에서 현재 위치에 놓이게 되었는지, 채권 회수 과정에서 어떤 선택지가 남아 있는지, 현장 문제와 권리문제가 낙찰 이후 어느 정도 비용으로 이어지는지를 함께 계산해야 한다.

등기부와 매각물건명세서만 훑어보고 시세차익을 기대하는 방식으로는 실제 수익을 지키기 어렵다.

점유관계, 명도 가능성, 체납관리비, 수리 범위, 보유 기간동안의 금융비용까지 모두 비용으로 바꾸어 본 뒤에도 이익이 남는지를 따져야 한다.

NPL 투자는 바로 출발점을 바꾼다.

부동산을 낙찰로만 확보하려 하지 않고, 먼저 부실채권 매입 가능성부터 검토함으로써 거래를 채권자 쪽 자리에서 다시 바라보게 한다.

이 방식의 핵심은 단순히 싸게 사는 데 있지 않다.

어느 가격에 써서 낙찰받을 것인가 보다, 어떤 채권을 어떤 조건으로 매입하면 담보 부동산의 처분과 회수 전반에서 수익을 남길 수 있는가를 먼저 따지는 데 있다.

같은 부동산이라도 낙찰가 하나만 보고 접근할 때와, 채권매입가·회수 가능 금액·예상 낙찰가·추가 비용을 함께 놓고 볼 때의 판단은 전혀 달라진다.

따라서 원하는 부동산을 원하는 가격에 산다는 말은 단지 낮은 가격에 낙찰받는다는 뜻이 아니다.

더 유리한 위치를 확보하고 이익이 남는 범위 안에서 물건을 확보한다는 뜻이다.

그러려면 먼저 물건을 검토하고, 이어서 NPL 매입 가능성을 살펴야 한다.

그다음에는 낙찰 가능성을 따지고, 권리관계와 점유 현황, 현장 하자와 사용 상태를 확인해야 한다.

그 뒤에야 명도비, 체납관리비, 수리비, 법무비용, 금융비용, 보유이자 같은 추가 비용을 구체적으로 계산할 수 있다.

이 과정을 거친 뒤에도 이익이 남을 때 비로소 매입 판단이 성립한다.

이 장에서는 그 출발점이 되는 판단 기준부터 정리하려 한다.

눈앞의 가격에 반응하는 습관에서 벗어나, 가격이 만들어진 배경과 채권의 관계, 회수의 흐름, 현장에서 발생할 비용까지 함께 보는 시각을 세우는 일이다.

구체적인 기법은 그다음 문제다.

먼저 필요한 것은 싸게 사는 요령이 아니라, 어떤 물건이 어떤 이유로 수익으로 이어질 수 있는지 가려내는 기준이다.

그 기준이 서야 같은 경매물건도 전혀 다른 기회가 된다.